TÜİK'in 3 Temmuz 2026'da açıkladığı Haziran ayı verilerine göre, Temmuz 2026'da yenilenen konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde uygulanabilecek yasal üst sınır %32,03 oldu. Bu oran, bir önceki 12 ayın TÜFE ortalamasına göre hesaplanıyor ve aynı gün açıklanan %32,11'lik yıllık enflasyon rakamıyla karıştırılmamalı — kanunun aradığı rakam kesinlikle 12 aylık ortalama.

Peki bu ne anlama geliyor? Kirası 20.000 TL olan bir kiracı için hesap çok basit: 20.000 × 1,3203 = 26.406 TL. Ev sahibi bunun üzerinde bir rakam talep ederse, sözleşmede yazılı olsa bile bu fazlalık hukuken geçersizdir (Türk Borçlar Kanunu Madde 344). Yani "sözleşmede %40 yazıyor, onu ödeyeceksin" demek, hukuki olarak bir karşılığı olmayan bir taleptir.

Ev sahibi TÜFE üzerinde bir zam isterse ne yapmalısınız?

Öncelikle panik yapmayın. Yasal sınırın üzerindeki talebi kabul etmek zorunda değilsiniz. İzlemeniz gereken adımlar şöyle:

• Hesaplayın: Sitemizdeki hesaplayıcıyı kullanarak kendi kiranız için tam olarak ne kadar artış yapılabileceğini saniyeler içinde öğrenin.
• Yazılı bildirin: Yasal sınırın üzerindeki kısmı kabul etmediğinizi yazılı olarak (WhatsApp mesajı bile delil sayılır) bildirin. Yalnızca %32,03'e kadar olan tutarı ödeyin.
• İhtarname gönderin: Ev sahibi ısrar ederse, sitemizin ihtarname oluşturucusuyla birkaç dakikada resmi bir itiraz metni hazırlayıp gönderebilirsiniz.
• Arabuluculuğa hazırlıklı olun: Anlaşmazlık büyürse, 2023'ten itibaren dava öncesi arabuluculuk zorunlu. Bu aşama atlanırsa açılan dava usulden reddedilir.

5 yılını dolduran kiracılar için ayrı bir risk var

Sözleşmesi 5 yılını dolduran kiracılar için tablo biraz farklı. Ev sahibi bu durumda TÜFE sınırıyla bağlı kalmadan, piyasa rayicine göre "kira tespit davası" açabilir. Ancak burada da kiracıyı koruyan önemli bir kural var: mahkeme, uzun süreli oturan kiracılar için belirlenen yeni rayiç bedel üzerinden zorunlu olarak %10 ila %20 arasında bir "hakkaniyet indirimi" uygulamak zorunda. Yani 5 yılı doldurmuş olmak, birdenbire çok yüksek bir kiraya mahkum olacağınız anlamına gelmiyor.

Ev sahipleri için de bir hatırlatma

Bu sınır sizi de bağlıyor. TÜFE ortalamasının üzerinde bir zam talep etmeniz halinde kiracı itiraz edebilir ve siz haksız çıkarsanız, fazladan tahsil ettiğiniz tutarı yasal faiziyle birlikte geri ödemek zorunda kalabilirsiniz. En sağlıklısı, her dönem yenilemesinde güncel TÜFE oranını doğru şekilde hesaplayıp, artışı zamanında ve yazılı olarak bildirmek.

Unutmayın: Bu rakamlar her ay değişiyor. Sitemizin hesaplayıcısını yer imlerinize ekleyip her ay güncel oranı kontrol edebilirsiniz — Ağustos 2026 verisi açıklandığında burada güncelleyeceğiz.

"Evimi boşalt" mesajı almak kadar kiracıları paniğe sürükleyen çok az şey vardır. İyi haber şu: Türkiye'de bir kiracıyı çıkarmak, ev sahibinin tek taraflı iradesiyle değil, sadece kanunda sayılan sınırlı gerekçelerle ve çoğu zaman mahkeme kararıyla mümkündür. Bu yazıda, ev sahiplerinin başvurduğu gerçek yolları ve karşınıza çıktığında ne yapmanız gerektiğini adım adım anlatıyoruz.

1. Kendi ihtiyacı nedeniyle tahliye (TBK Md. 350)

Ev sahibi, kendisinin, eşinin ya da birinci derece yakınının konut ihtiyacı olduğunu öne sürerek tahliye isteyebilir. Ancak bu iddia gerçek olmak zorunda — sadece sizi çıkarmak için uydurulmuş bir bahane değil. Bildirim yazılı yapılmalı ve süreç genellikle sözleşme döneminin bitimine denk gelmeli.

2. Sonradan mülk edinme / yeni malik (TBK Md. 351)

Ev el değiştirdiyse, yeni malik kendi ihtiyacı için tahliye isteyebilir — ama sıkı bir zaman kısıtlaması var: tapu devrinden itibaren 1 ay içinde size yazılı ihtar göndermek, ardından 6 ay beklemek zorunda. Bu süreleri kaçırırsa, o dönem için dava açma hakkını kaybeder. Yani "ev satıldı, hemen çık" demesi tek başına hiçbir şey ifade etmez.

3. Tahliye taahhütnamesi (TBK Md. 352/1)

Kira sözleşmesi imzalanırken ya da sonrasında "şu tarihte çıkacağım" diye ayrı bir belge imzalattırılmış olabilir. Burada kritik nokta: taahhütnamenin sözleşmeyle aynı gün değil, sonraki bir tarihte imzalanmış olması gerekir; aksi halde Yargıtay içtihadına göre geçersiz sayılabilir. Ayrıca imzalamak yasal bir zorunluluk değildir — "imzalamazsan kiralamam" bir tehdit olabilir ama size karşı hukuki bir yaptırımı yoktur.

4. İki haklı ihtar (TBK Md. 352/2)

Bir kira yılı içinde kirayı geciktirip iki kez yazılı ihtar almışsanız, ödeme yapmış olsanız bile ev sahibi kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açarak tahliyenizi isteyebilir. Bu, en çok gözden kaçan ve en riskli kalemlerden biri — kirayı geç ödeme alışkanlığı olan kiracılar özellikle dikkatli olmalı.

5. 10 yıllık uzama süresinin dolması (TBK Md. 347)

Sözleşme 10 yıl boyunca kendiliğinden uzadıysa, ev sahibi bu sürenin sonunda hiçbir gerekçe göstermeden, sadece 3 ay önceden yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi feshedebilir.

Hangi yolla karşılaşırsanız karşılaşın, unutmayın:

• Sözlü talep ya da SMS/WhatsApp mesajıyla "çık" demek tek başına hiçbir hukuki değer taşımaz.
• 2023'ten itibaren hiçbir tahliye davası arabuluculuk olmadan açılamaz — bu aşama atlanırsa dava usulden reddedilir ve süreç aylarca uzar.
• Kapınızın kilidini değiştirmek, eşyalarınızı dışarı çıkarmak gibi "fiili" müdahaleler suçtur (TCK Md. 116, konut dokunulmazlığını ihlal). Böyle bir durumda derhal 155'i arayın.

Sitemizdeki ücretsiz hak analizi sihirbazını kullanarak, karşılaştığınız durumun tam olarak hangi kategoriye girdiğini ve size özel yapılması gerekenleri birkaç soruda öğrenebilirsiniz.

Taşındınız, anahtarları teslim ettiniz, ama depozito bir türlü hesabınıza yatmıyor. Bu, kiracıların en sık yaşadığı ve en çok çaresiz hissettiği anlaşmazlıklardan biri. Oysa Türk Borçlar Kanunu bu konuda kiracıyı oldukça net şekilde koruyor — yeter ki haklarınızı doğru şekilde kullanın.

Depozito nasıl korunmalıydı?

TBK Madde 342 uyarınca, güvence bedeli (depozito) en fazla 3 aylık kira tutarında olabilir ve elden değil, kiracı adına açılmış vadeli bir tasarruf hesabında ya da bankaya depo edilerek tutulmalıdır. Ev sahibinin bu parayı kiracının onayı olmadan çekmesi mümkün değildir. Eğer depozitonuzu elden nakit verdiyseniz, endişelenmeyin — bu durum haklarınızı ortadan kaldırmaz, sadece ispat sürecini biraz daha zorlaştırır.

Ne zaman "gerçekten" geri alma hakkınız doğar?

Tahliyeden sonra ev sahibinin, olağan dışı bir hasar ya da alacağı gerekçesiyle depozito üzerinde hak iddia edebilmesi için 3 ay içinde dava veya icra takibi başlatması gerekir. Bu süre içinde herhangi bir hukuki adım atılmazsa, banka depozitoyu doğrudan size iade etmek zorundadır.

"Olağan yıpranma" ile "gerçek hasar" arasındaki fark kritik

Boyanın solması, zeminde yıllar içinde oluşan doğal aşınma, musluk contalarının eskimesi gibi normal kullanım izleri için kesinlikle kesinti yapılamaz (TBK Md. 334). Kesinti ancak kiracının kusurundan kaynaklanan, olağan kullanımın ötesindeki gerçek hasarlar için mümkündür — ve bunun ispat yükü ev sahibindedir, sizde değil.

Depozitonuzu geri almak için izlemeniz gereken adımlar

• Tesellüm/çıkış tutanağı hazırlayın: Tahliye günü mümkünse fotoğraflı bir tutanak tutun veya en azından telefonla görüntü kaydı alın.
• 3 ayı bekleyin ve takip edin: Sürenin dolmasını takiben bankayı arayarak hesabın durumunu sorun.
• İade gelmezse yazılı ihtar gönderin: Sitemizin ihtarname oluşturucusuyla birkaç dakikada resmi bir talep metni hazırlayabilirsiniz. WhatsApp'tan gönderim bile delil sayılır, ama noter ihtarnamesi çok daha güçlü bir etki yaratır (~1.200 TL).
• Sonuç alamazsanız arabuluculuğa başvurun: 2023'ten itibaren dava öncesi bu adım zorunludur; atlanırsa dava usulden reddedilir.

Ev sahipleri için de bir not

Kesinti yapmak istiyorsanız mutlaka fotoğraflı belge ve mümkünse bir eksper raporuyla destekleyin. Belgesiz kesinti girişimleri mahkemede genellikle kiracı lehine sonuçlanır ve üstelik gecikme faiziyle birlikte tüm tutarı geri ödemek zorunda kalabilirsiniz.

Depozito anlaşmazlıkları genellikle küçük miktarlar gibi görünse de, doğru adımlarla neredeyse her zaman kiracı lehine sonuçlanan süreçlerdir. Pes etmeyin — hakkınızı arayın.

2024 yılında yürürlüğe giren 7464 sayılı "Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun" ile Türkiye'de Airbnb, Booking gibi platformlar üzerinden günlük/kısa süreli konut kiralama artık tamamen serbest bir faaliyet olmaktan çıktı. Hem ev sahipleri hem de "evimi ara sıra kısa süreli kiralayayım" diyen kiracılar için işler göründüğünden çok daha ciddi hukuki ve mali risk taşıyor. Bu yazıda kanunun getirdiği yükümlülükleri ve olası cezaları adım adım anlatıyoruz.

Hangi kiralamalar bu kanun kapsamına giriyor?

Bir konutun 100 gün ve daha az süreyle turizm amaçlı olarak kiralanması, kanunun tanımına göre "kısa süreli kiralama" sayılıyor ve bu tür bir faaliyet için Kültür ve Turizm Bakanlığı'ndan ya da Bakanlık tarafından yetkilendirilmiş valiliklerden izin belgesi alınması zorunlu. İzin belgesi olmadan bu şekilde bir konutu kiraya vermek, kanun önünde ciddi bir idari suç olarak değerlendiriliyor.

Cezalar ne kadar ve nasıl artıyor?

Kanunun öngördüğü ceza sistemi kademeli ve caydırıcı şekilde tasarlanmış:

• İlk tespit: İzin belgesi olmadan kiralama yapıldığı tespit edilen her bir konut için 100.000 TL idari para cezası uygulanır ve izin belgesi almak üzere 15 gün ek süre tanınır.
• 15 günlük sürenin sonunda hâlâ izinsiz devam ediliyorsa: Ceza 500.000 TL'ye yükselir ve yine 15 gün ek süre verilir.
• Bu süre sonunda da faaliyet sürüyorsa: Ceza 1.000.000 TL'ye çıkar.

Bu rakamlar, "birkaç haftalığına Airbnb'de yayınlayayım, kimse anlamaz" mantığının artık ciddi bir mali risk taşıdığını gösteriyor. Denetimler genellikle platform verileri, komşu şikayetleri ve apartman yönetimleri üzerinden yapılıyor.

Apartmanda oybirliği şartı da unutulmamalı

İzin belgesi başvurusu için Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında genellikle kat maliklerinin oybirliğiyle alınmış bir karar da isteniyor. Yani tek bir komşunun itirazı bile süreci tamamen durdurabilir. Apartmanınızda böyle bir kiralamaya başlamadan önce yönetimle görüşmeniz, hem hukuki hem de komşuluk ilişkileri açısından kritik.

Kiracıysanız ve evi Airbnb'de kiralamayı düşünüyorsanız

Burada iki ayrı hukuki risk aynı anda devreye giriyor. Birincisi, kiracının kiraladığı evi ev sahibinin yazılı izni olmadan üçüncü kişilere (kısa süreli dahi olsa) kiraya vermesi, Türk Borçlar Kanunu'na göre zaten yasak olan bir "alt kiralama" işlemidir ve tek başına haklı fesih ve tahliye sebebidir. İkincisi ise, izin belgesi olmadan bu faaliyeti yürütmenin doğrudan idari para cezasına yol açmasıdır. Yani ev sahibinizin haberi ve yazılı onayı olmadan evi kısa süreli kiralamaya çalışmak, hem sözleşmenizi hem cebinizi riske atar.

Ev sahipleri için pratik öneriler

• Faaliyete başlamadan önce mutlaka izin belgesi başvurunuzu tamamlayın.
• Apartman yönetiminden gerekli oybirliği kararını yazılı olarak alın.
• Uzun süreli bir kiracınız varsa, onun rızası olmadan mülkü kısa süreli kiralama modeline geçiremeyeceğinizi unutmayın.
• Bir ceza bildirimi aldıysanız, verilen 15 günlük süreyi kaçırmadan başvurunuzu tamamlayın — her kaçırılan süre cezayı beş katına, sonra ona katına çıkarıyor.

Bu alan Türkiye'de hâlâ yeni ve hızla değişen bir mevzuat alanı. Kısa süreli kiralama planlıyorsanız, harekete geçmeden önce güncel yönetmelik metnini ve kendi ilinizdeki uygulamayı mutlaka teyit edin.

Bir iş teklifi, tayin, sağlık sorunu ya da sadece fikir değişikliği — kiracıların sözleşme süresi dolmadan taşınmak istemesi son derece yaygın bir durum. Ancak bu adımın hukuki bir bedeli olabilir. Türk Borçlar Kanunu bu konuyu "makul süre tazminatı" kavramıyla düzenliyor ve hem kiracıların hem ev sahiplerinin bu kavramı doğru anlaması, gereksiz anlaşmazlıkların önüne geçiyor.

Genel kural: kiracı zararı karşılamakla yükümlüdür

Kiracı, kira sözleşmesini süresinden önce tek taraflı olarak feshedip konutu boşaltırsa, TBK Madde 325 uyarınca kiraya verenin bu yüzden uğradığı zararı tazmin etmekle yükümlüdür. Buradaki zarar, evin boş kaldığı süre boyunca alınamayan kira bedelidir — ama sınırsız değildir.

"Makul süre" ne kadardır?

Kanun, kiraya verenin süresiz şekilde tazminat talep edemeyeceğini, yalnızca konutun benzer koşullarla yeniden kiralanabileceği makul süre için tazminat isteyebileceğini öngörüyor. Bu süre kesin bir rakam değil; bilirkişi tarafından bölgenin kira piyasası dinamiklerine, konutun büyüklüğüne ve talebe göre hesaplanıyor. Uygulamada bu süre genellikle 2 ile 6 ay arasında değişiyor.

Sözleşmede yazan bildirim süresi kimin lehine?

Pek çok kira sözleşmesinde "kiracı en az 1 ay önceden haber vermek zorundadır" gibi maddeler bulunur. TBK Madde 347 uyarınca, sözleşmede kanunun öngördüğü 15 günlük süreden daha uzun bir bildirim süresi varsa, bu süre kiracıyı değil yalnızca kiraya vereni bağlar — çünkü kanun kiracının aleyhine olan hükümleri geçersiz sayar. Pratikte bu, sözleşmede "1 ay önceden haber ver" yazsa bile kiracının 15 gün önceden bildirimde bulunmasının yeterli olabileceği, ancak tazminat hesaplamasında sözleşmedeki sürenin de dikkate alınabileceği anlamına gelir; bu noktada somut olayın değerlendirilmesi önemlidir.

Hangi durumlarda kiracı hiç tazminat ödemez?

Kiracı, sözleşmeyi haklı bir nedenle feshediyorsa makul süre tazminatından sorumlu tutulamaz. Haklı neden sayılan durumlar arasında şunlar yer alır:

• Konutun oturulamaz hale gelmesi (ciddi su baskını, rutubet, yapısal güvenlik sorunu)
• Tayin, iş değişikliği gibi mücbir sebep niteliğindeki durumlar
• Sağlık raporu ile belgelenen tedavi gerekliliği
• Ev sahibinin sözleşmeye aykırı, sürekli ve rahatsız edici müdahaleleri

Yeni kiracı bulmak borcu bitirir

TBK Madde 325'in kiracıyı en çok koruyan hükümlerinden biri şu: eğer kiracı, kiraya verenden kabul etmesi makul olarak beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulursa, kiracının kira sözleşmesinden doğan tüm borçları sona erer. Ev sahibi haklı bir sebep göstermeden bu kiracıyı reddederse, tazminat talep etme hakkını önemli ölçüde zayıflatmış olur.

Ev sahipleri için: zararı azaltma yükümlülüğü var

Ev sahibinin de pasif kalma lüksü yoktur. Hukukumuzda "zararı azaltma yükümlülüğü" ilkesi gereği, konutu makul bir sürede yeniden kiralamak için gerçek bir çaba göstermesi beklenir. Konutu bilerek boş tutup daha fazla tazminat biriktirmeye çalışmak, mahkemede aleyhe değerlendirilebilir.

Pratik özet

• Kiracıysanız: Çıkmadan önce mutlaka yazılı bildirim gönderin, mümkünse yerinize geçecek bir kiracı önerin, haklı sebebiniz varsa belgeleyin.
• Ev sahibiyseniz: Konutu makul sürede yeniden kiralamaya çalışın, zararınızı ve sürecinizi belgeleyin, anlaşamazsanız arabuluculuğa başvurun.

Kira sözleşmelerinde ev sahiplerinin güvence olarak istediği en yaygın araçlardan biri kefalettir. Ancak hem kefil olan kişiler hem de kefil isteyen ev sahipleri, bu müessesenin sandıklarından çok daha sıkı şekil şartlarına ve süre sınırlarına tabi olduğunu genellikle bilmiyor. İşte kefalet konusunda bilmeniz gereken beş kritik gerçek.

1. Kefaletin geçerli olması için şekil şartları vardır

Bir kefalet sözleşmesinin geçerli sayılabilmesi için kefalet tarihinin, kefilin sorumlu olacağı azami miktarın ve varsa müteselsil kefalet ibaresinin kefilin kendi el yazısıyla yazılmış olması gerekir. Matbu bir sözleşmede sadece imza atmak, bu şartları karşılamıyorsa kefaletin tamamının veya bir kısmının geçersiz sayılmasına yol açabilir.

2. Kefalet süresizmiş gibi görünse de en fazla 10 yıl geçerlidir

Sözleşmede süre belirtilmemiş olsa bile, gerçek kişiler tarafından verilen her türlü kefalet, kurulduğu tarihten itibaren 10 yılın geçmesiyle kendiliğinden ortadan kalkar. On yıldan uzun bir süre için verilmiş olsa dahi, yeni bir kefalet verilmedikçe kefil ancak bu 10 yıllık süre doluncaya kadar takip edilebilir.

3. Sözleşme yenilenirse kefalet otomatik devam etmez

Bu, en çok gözden kaçan noktalardan biri: kira sözleşmesi süre uzatımıyla yenilendiğinde, kefilin bu uzayan dönemde de sorumlu tutulabilmesi için bu husus sözleşmede açıkça yazılı olmalıdır. Ayrıca kefilin uzayan dönemdeki sorumluluğunun azami hangi süre ve miktarla sınırlı olacağının da net şekilde belirtilmesi gerekir. Bu şart karşılanmamışsa, ev sahibi kefili yalnızca ilk kira dönemi için sorumlu tutabilir.

4. Kefil, kiracının tüm borcundan değil sınırlı miktardan sorumludur

Kefalet sözleşmesinde belirtilen azami miktar, kefilin sorumluluğunun üst sınırını oluşturur. Kefil, bu miktarı aşan bir talep ile karşılaşırsa, sözleşmede yazılı azami tutarı aşan kısmı ödemek zorunda değildir.

5. Ev sahibi doğrudan kefile gitmeden önce durumu netleştirmeli

Bir kira alacağı doğduğunda ev sahibinin öncelikle kefalet sözleşmesinin geçerliliğini (tarih, el yazısı, azami miktar, uzayan döneme ilişkin hüküm) kontrol etmesi gerekir. Şekil şartı eksik veya süresi dolmuş bir kefalete dayanarak yapılan talepler, kefil tarafından kolaylıkla reddedilebilir ve hukuki bir anlaşmazlığa dönüşebilir.

Kefil olacaklar için pratik öneriler

• İmzalamadan önce azami sorumluluk miktarını mutlaka kendi el yazınızla yazın.
• Sözleşmenin süresini ve uzayan döneme ilişkin hükmü dikkatle okuyun.
• 10 yıllık sürenin dolup dolmadığını takip edin; dolduysa yazılı olarak bunu belirtin.

Ev sahipleri için pratik öneriler

• Kefalet sözleşmesini şekil şartları açısından bir kez daha gözden geçirin.
• Sözleşme yenilendiğinde kefaletin uzayan döneme yayıldığını açıkça yazılı hale getirin.
• Şekil şartı eksikse veya süre dolmuşsa, alacağınızı doğrudan kiracıdan takip etmeniz gerekebileceğini unutmayın.

Bir yakınının vefatıyla uğraşırken kira sözleşmesinin akıbetini düşünmek kimsenin isteyeceği bir durum değil. Ancak bu, pratikte sıkça karşılaşılan ve çoğu zaman yanlış bilinen bir konu. Türk Borçlar Kanunu bu ihtimali özel olarak düzenliyor ve hem mirasçıları hem de ev sahiplerini koruyan net kurallar getiriyor.

Genel kural: sözleşme kendiliğinden bitmez

Kiracının vefatı halinde kira sözleşmesi otomatik olarak sona ermez. Miras hukukundaki külli halefiyet ilkesi gereği, kiracının kira sözleşmesinden doğan tüm hak ve borçları mirasçılarına geçer. Yani mirasçılar, istemeseler bile kanunen sözleşmenin tarafı haline gelirler ve ev sahibi kira bedelini onlardan talep edebilir.

TBK Madde 333: mirasçıların özel fesih hakkı

Kanun, bu durumun mirasçılar için adil olmayabileceğini öngörerek özel bir çözüm getirmiş. TBK Madde 333'e göre, kiracının mirasçıları yasal fesih bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için sözleşmeyi tek taraflı olarak feshedebilirler. Bu, mirasçıların hiç istemedikleri bir kira yükümlülüğüne süresiz şekilde bağlı kalmayacakları anlamına gelir.

Ev sahibinin mirasçıları tahliye etme hakkı yoktur

Burada sıkça yaşanan bir yanlış anlaşılma var: bazı ev sahipleri, kiracının vefatını fırsat bilerek mirasçılardan hemen çıkmalarını istiyor. Ancak kanun bu konuda çok net — kiraya verenin tek taraflı olarak sözleşmeyi sona erdirme veya mirasçıları tahliye etme hakkı bulunmuyor. Mirasçılar sözleşmeyi devam ettirmek isterse, ev sahibi bunu kabul etmek zorundadır.

Ev sahibinin vefatı durumunda ne olur?

Madalyonun diğer yüzünde, kiraya verenin (ev sahibinin) vefatı da kira sözleşmesini sona erdirmez. Mülkiyet ve buna bağlı kira ilişkisi, ev sahibinin mirasçılarına geçer ve sözleşme aynı şartlarla devam eder. Kiracı, kira bedelini artık mirasçılara ödemeye devam eder; herhangi bir yeni sözleşme imzalanmasına gerek yoktur.

Mirasçı iseniz izlemeniz gereken adımlar

• Sözleşmeyi devam ettirmek istiyorsanız, kira ödemelerinin aksamadığından emin olun ve ev sahibiyle iletişime geçin.
• Sözleşmeyi sonlandırmak istiyorsanız, yasal fesih bildirim sürelerine uygun şekilde yazılı fesih bildirimi gönderin.
• Mirasçı olduğunuzu gösteren veraset ilamını hazır bulundurun; bu belge süreci büyük ölçüde kolaylaştırır.

Ev sahibi iseniz dikkat etmeniz gerekenler

• Mirasçıları zorla veya tek taraflı olarak tahliye etmeye çalışmak hukuka aykırıdır ve size karşı dava riski doğurabilir.
• Kira bedelini ve diğer yükümlülükleri güncel iletişim bilgilerine sahip olduğunuz mirasçılardan talep edebilirsiniz.
• Mirasçılar fesih bildirirse, yasal fesih dönemi sonuna kadar sözleşme geçerliliğini korur.

İş nedeniyle geçici olarak başka şehre taşınmak, evin bir odasını arkadaşınıza kiralamak ya da tatile çıktığınız süre için evi başkasına devretmek — bunların hepsi "alt kiralama" kapsamına girer ve göründüğünden çok daha katı kurallara tabidir. Türk Borçlar Kanunu bu konuda kiracıya geniş bir özgürlük tanımıyor; aksine, ev sahibinin rızasını merkeze koyuyor.

Genel kural: ev sahibinin yazılı izni şart

TBK Madde 322 uyarınca kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadan kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya veremez. Bu kural yalnızca "evi tamamen başkasına devretmeyi" değil, bir odayı kiraya vermeyi ya da evi kısa süreliğine üçüncü bir kişiye bırakmayı da kapsar. Sözlü bir izin alınmış olması bazı durumlarda geçerli sayılsa da, ispat açısından her zaman yazılı onay tercih edilmelidir.

İzinsiz alt kiralamanın sonuçları ağırdır

Ev sahibinin izni olmadan yapılan alt kiralama, tek başına haklı fesih ve tahliye sebebi oluşturur. Ev sahibi durumu öğrendiğinde önce yazılı ihtar göndererek alt kiralamanın sona erdirilmesini isteyebilir; bu talep yerine getirilmezse arabuluculuk sürecinin ardından fesih ve tahliye davası açabilir. Ayrıca, alt kiracının konuta verdiği zararlardan da ana kiracı sorumlu tutulabilir — yani riski yalnızca sözleşme değil, mali sorumluluk anlamında da üstlenmiş olursunuz.

Airbnb ve kısa süreli kiralama ile bağlantısı

Evinizi ev sahibinin izni olmadan Airbnb, Booking gibi platformlarda kısa süreli kiralamaya çalışmak da hukuken bir alt kiralama işlemidir. Üstelik 2024'te yürürlüğe giren turizm amaçlı kiralama mevzuatı nedeniyle bu durumda idari para cezası riski de eklenir. Yani izinsiz bir kısa süreli kiralama girişimi, hem sözleşmenizi hem de cüzdanınızı aynı anda riske atabilir.

Ne zaman alt kiralama meşru sayılır?

• Ev sahibinden yazılı (e-posta, mesaj, noter onaylı belge) izin alınmışsa
• Alt kiralamanın süresi, kapsamı ve alt kiracının kimliği ev sahibiyle netleştirilmişse
• Ana kira sözleşmesinde alt kiralamaya açıkça izin veren bir madde varsa

Kiracılar için pratik öneriler

• Alt kiralamayı düşünüyorsanız harekete geçmeden önce mutlaka yazılı izin isteyin.
• Zaten izinsiz alt kiraladıysanız, derhal ev sahibinden geriye dönük onay almaya çalışın.
• Alt kiracıyla yaptığınız anlaşmayı da yazılı hale getirin; sorumluluklarınızı netleştirin.

Ev sahipleri için pratik öneriler

• Sözleşmenize alt kiralama ile ilgili net bir madde ekleyin (yasak, izne tabi veya belirli şartlarla serbest).
• İzinsiz alt kiralama şüphesi varsa durumu yazılı olarak sorun ve belgeleyin.
• İhlal tespit ederseniz önce yazılı ihtar gönderip makul bir süre tanıyın.

Her ay TÜİK'in açıkladığı veriyle birlikte binlerce kiracı aynı soruyu soruyor: "Ev sahibim istediği zammı yapabilir mi?" Cevap net: hayır, yasal bir üst sınır var ve bu sınırın üzerindeki talepler hukuken bağlayıcı değil. Ancak bunu bilmek yetmiyor — itirazınızı doğru şekilde, doğru sırayla yapmanız gerekiyor. Bu yazıda 2026 itibarıyla izlemeniz gereken tam yol haritasını anlatıyoruz.

Yasal sınır nereden geliyor?

Türk Borçlar Kanunu Madde 344 uyarınca, yenilenen konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde uygulanabilecek artış oranı, bir önceki kira yılına ait TÜFE'nin (Tüketici Fiyat Endeksi) 12 aylık ortalamalarına göre değişim oranını geçemez. Bu oran her ay TÜİK tarafından güncellenir ve sitemizin hesaplayıcısında her zaman en güncel haliyle bulunur. Dikkat: kanunun aradığı rakam yıllık enflasyon değil, 12 aylık ortalamadır — bu ikisi sıklıkla karıştırılıyor ve ev sahipleri bazen yanlışlıkla daha yüksek olan yıllık enflasyon oranını talep ediyor.

Adım 1: Kendi yasal sınırınızı hesaplayın

İtiraz etmeden önce net bir rakama ihtiyacınız var. Sitemizdeki hesaplayıcıya mevcut kiranızı ve yenileme ayınızı girerek, ödemeniz gereken tam tutarı saniyeler içinde öğrenebilirsiniz.

Adım 2: Talebi yazılı olarak reddedin

Yasal sınırın üzerindeki kısmı kabul etmediğinizi mutlaka yazılı olarak bildirin. Bir WhatsApp mesajı bile hukuken delil sayılır, ancak daha güçlü bir etki için resmi bir dille yazmanız önerilir. Bu aşamada sadece hesapladığınız yasal tutarı ödemeye devam edin; fazlasını "ihtiyaten" ödemeyin, çünkü bu fazlalığı kabul ettiğiniz şeklinde yorumlanabilir.

Adım 3: Israr edilirse ihtarname gönderin

Ev sahibi yasal sınırın üzerinde ısrar ediyorsa, sitemizin ihtarname oluşturucusuyla birkaç dakikada resmi bir itiraz metni hazırlayabilirsiniz. Bu belge, hem uyuşmazlığın tarihini netleştirir hem de olası bir dava sürecinde güçlü bir delil oluşturur.

Adım 4: Arabuluculuğa hazırlıklı olun

2023'ten itibaren, kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabuluculuğa başvurmak zorunlu hale geldi. Bu aşama atlanırsa açılan dava usulden reddedilir ve süreç aylarca uzayabilir. Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa, taraflardan biri Sulh Hukuk Mahkemesi'nde dava açabilir.

Özel senaryo: sözleşmeniz 5 yılını doldurduysa

Sözleşmesi 5 yılını dolduran kiracılar için durum farklılaşır. Ev sahibi bu noktada TÜFE sınırıyla bağlı kalmadan piyasa rayicine göre "kira tespit davası" açabilir. Ancak burada da kiracıyı koruyan bir mekanizma var: mahkeme, belirlenen yeni rayiç bedel üzerinden zorunlu olarak %10 ila %20 arasında bir hakkaniyet indirimi uygulamak zorundadır. Yani 5 yılı doldurmuş olmak otomatik olarak çok yüksek bir kiraya mahkum olacağınız anlamına gelmez.

Özel senaryo: sözleşme süresi geçmiş, hiç yenilenmemiş

Sözleşmenizin yenileme tarihi geçtiği halde taraflar arasında yeni bir anlaşma yapılmadıysa, sözleşme aynı şartlarla bir yıl daha uzamış sayılır ve o yıl için de yasal TÜFE sınırı geçerliliğini korur. Ev sahibinin "sözleşme bitti, istediğim kirayı isterim" demesi hukuken bir karşılık bulmaz.

Ev sahipleri için de bir hatırlatma

Bu sınır sizi de bağlar. TÜFE ortalamasının üzerinde bir zam talep edip kiracı itiraz ettiğinde haksız çıkarsanız, fazladan tahsil ettiğiniz tutarı yasal faiziyle birlikte geri ödemek zorunda kalabilirsiniz. En sağlıklısı, her dönem yenilemesinde güncel TÜFE oranını doğru hesaplayıp artışı zamanında ve yazılı olarak bildirmektir.